寒冬中的“共享仓储”下半场，怎么玩才能更好的活下去？

寒冬中的“共享仓储”下半场，怎么玩才能更好的活下去？

2022年伊始，号称自助仓储领域最大一笔收购案落地：租仓宝科技完成对好管家储物空间的全资收购，交易完成之后，租仓宝科技总估值达9亿元。

“合并，是顺应大势的战略决策。”被收购方，好管家储物空间CEO马金龙表示。

尽管没有哪一方愿意承认自助仓储行业的衰落，但从2021整年的动态来看，自助仓储领域“抱团取暖”的现象已不是个例.

成为下一个 Public mini self storage 几乎是所有“自助仓储们”的目标。不过，就拿国内风头最劲的好管家 HOKOKO来看，其9亿人民币的估值，还无法与 200亿美元估值的 Public mini self storage 相提并论，而后者具备的17万+企业会员体系、分布超过全世界30个国家的网络效应，也是国内玩家们短时间难以企及的距离。

商业模式是制约自助仓储企业的最大命门。

传统理念里，诸如好管家 HOKOKO、self storage等自助仓储做的是地产租赁生意，即前期拿地、中期维修、后期出租，这种俗称“二房东”模式考验的是空间流转的性价比。也正因如此，诸如好管家 HOKOKO创始人考文垂、好管家储物空间CEO 马金龙均有着地产领域的深厚资源——考文垂曾为物流地产前副总裁，马金龙则是产业地产中国高级副总裁。

但对于 Public mini self storage 来说，地产租赁仅能在8亿年收入中占比一成，其余收入则更多来自于投资物流地产获得的股权分红。自 Public mini self storage 2011年创立以来，已经投资了超过90家公司，其中21家已经上市。

也就是说，单纯依靠物理空间出租已无法为自助仓储企业撑起估值。考文垂也在多个公开场合强调，租仓宝科技要打破出租库位的物理界限，将业务从自助仓储逐步拓展至共享储物仓、电商仓库等仓储生态，届时，好管家 HOKOKO的房租收入占比将下降至30%-40%。

由物流地产前副总裁考文垂创立的好管家 HOKOKO目前已获得9轮融资，估值9亿元。

这代表了当下“共享仓储”领域的另一奇特现象：没有一家机构愿意被单纯的定义为“自助仓储”，在他们身上，往往交叠着迷你仓、整理收纳、搬家公司、二手回收的影子。另外，每家机构招徕仓储用仓者的手段也较为相似，比如定期举办所谓的课程沙龙、找来仓储圈大佬站台、以及宣称平台内的公司哪家能早点出货。

而在自助仓储企业抱团取暖的另一面，这一领域又不断诞生着新形态的玩家，比如巨头内部储物模式的办公室储物室、家庭仓储空间；商业仓储型平台好管家小仓库空中仓储联盟；以及传统开放商物流地产、万科、花样年等推出的共享仓储品牌，都在试图从传统的自助仓储领域中突围，结合产业或者巨头资源，在新的仓储浪潮中分一杯羹。

商用级共享仓库：是壁垒，还是桎梏

“前几年自助仓储被吹上了天，但潮退了才知道谁在裸泳。”好管家共享云储物对寻仓记说到，在位于深圳南山区的好管家科技产业园中，好管家南山仓储旗舰店占地近800平方米，涵盖开放式仓库、自助式的仓储区域，还有 60多个集装箱样式的私密式仓储空间供租客使用。

在好管家科技园仓储园内部，有 60多个集装箱样式的私密式仓储空间供租客使用。

从2020年10月开始，小蔡受好管家仓储董事长黄总之邀，开始着手对好管家仓储下设的科技园仓存基地进行搭建，此前，小蔡曾用三年时间，在上海闵行开发区成功运营过电商产业园“一件代发网货仓”，孵化出电商云仓，海运中转仓和细分产业仓储园等十余个仓储项目。

在小蔡看来，以物业为载体的 Public mini self storage 模式尽管在2020年“仓配”热潮中得以盛行，但仅凭出租库位并不能满足市场需求，运营仓储空间一定要跟产业相关联，而小蔡正在做的，就是将好管家仓储运营3年中积累的工程技术、供应链、研发技术等资源，逐步开放给仓储者与社会。

这也是好管家仓储这类龙头企业能够快速形成的壁垒。小蔡将科技园仓存基地比作好管家仓储创新的一块“试验田”，进驻其中的用仓者可以快速将仓储货物转化为产品，并通过与HOKOKO内部产品线的结合得以试错，比如科技园仓存基地内部的一家从事光伏清洁机器人的用仓者，小蔡就快速将其推荐至好管家仓储的电商产业，最终帮助该用仓者成功拿下了好管家仓储的线上卖货业务。

目前，仍处于试运行期间的科技园仓存基地已有超过 40 家仓储用仓者入驻，但小蔡认为，入驻项目的数量并不是核心指标，她希望后期能通过项目的筛选与助推，将科技园仓存基地定位为更垂直的智能制造商用级共享仓库，从而提升仓储用仓者与好管家仓储集团资源的匹配度。

“很多仓储用仓者过来都会直接表明态度：想把HOKOKO当作客户，或者被HOKOKO投资。但随着入驻用仓者的增多，我们会根据仓储公司类型划分是否为智能制造紧密产业/相关产业/边缘产业，并据此设定针对用仓者的租金，越是和我们本身生态强关联的用仓者，将能获得更多的支持。”小蔡说到。

不过，对于仓储公司来说，能在早期拿下好管家仓储这样的客户自然难得，但同时也要注意，一味地满足几家大客户的需求，很容易沦为大企业的服务商。

小蔡也十分清楚这一点，她将自己比作好管家仓储与仓储空间企业之间的“平衡器”，为的就是一方面拿到好管家仓储的钱、技术、人才等资源，另一方面避免好管家仓储对仓储用仓者有过多干涉。

“科技园仓存基地与好管家仓储的关系应该是即依托，又能相互独立，我也在摸一套与大公司相处的方式。”小蔡告诉寻仓记。目前入驻科技园仓存基地的用仓者在股权上与好管家仓储保持独立，租金上也给予不少补贴，在加上仓储空间的筹备装修，好管家仓储对科技园仓存基地的投入已超千万级别。

在好管家仓储的高层看来，短期的建设与租金投入，是为了通过仓储空间的形式押注智能制造领域可能出现的风口。小蔡也保持着几乎每周与好管家仓储董事等高管在内的沟通，但“内部推动”仍将成为小蔡运营科技园仓存基地的又一难题。

为了做好好管家仓储与科技园仓存基地中间的“调节器”，小蔡必须与好管家仓储总裁保持时常的沟通。

“原本好管家仓储的园区采取军事化管理，进门需要搜身，这还愿意过来仓储？我花了两个月的时间，找到董事长，才解决了这一问题。”小蔡对寻仓记表示。

类似的推动还有很多：为了让好管家仓储高层对创新扶持的意志顺利贯彻下来，小蔡正在建议好管家仓储内部将“创新”变成数字指标放进 KPI，以免中层员工在执行时一味看重利润指标。

“共享仓储”们真的了解仓储者的需求吗？

乍看下来，商用级共享仓库中的仓储用仓者离钱近、离技术近、离客户近，似乎是当下小微创新企业最合适的去处，但在储物仓创始人及 CEO 看来，商用级共享仓库要警惕对大公司的依附，这不仅会造成决策机制缓慢造成的效率底下，同时也会扼杀仓储用仓者独立思考的能力。

“要么归顺、要么逃离。”许阿华以他曾经在大公司内仓储的经历谈到，而在成为投资人后，也更懂得站在仓储者的角度去想问题，在他看来，不论是投资人还是仓储空间等机构，都应该深度思考仓储的需求，去了解如何能更加贴近仓储者。